ORDEN de 27 de diciembre de 2013 por la que se desarrolla el medio de comprobación de valores de precios medios de mercado aplicable a determinados inmuebles rústicos y urbanos situados en la Comunidad Autónoma de Galicia, y se aprueban los precios medios en el mercado aplicables en el ejercicio 2014.
| Sección | 3 - Otras Disposiciones |
| Emisor | CONSELLERÍA DE HACIENDA |
| Rango de Ley | Orden |
El artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, señala los medios que la Administración tributaria puede utilizar para calcular el valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria, entre los que cita, en su apartado c), el de precios medios en el mercado. En idéntico sentido se pronuncia el artículo 27.Uno del texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos por el Estado, aprobado por el Decreto legislativo 1/2011, de 28 de julio, al señalar que «Para efectuar la comprobación de valores, la Administración tributaria podrá utilizar, indistintamente, cualquier medio de los previstos en el artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria». Esta misma ley detalla en su artículo 27.Tres cuales deben ser la forma y el contenido de la norma que desarrolle este medio de valoración.
Sobre este medio de comprobación, el artículo 158.2 del Real decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento general de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, también señala que «Cuando en la comprobación de valores se utilice el medio de valoración consistente en precios medios de mercado, la Administración tributaria competente podrá aprobar y publicar la metodología o el sistema de cálculo utilizado para determinar dichos precios medios en función del tipo de bienes, así como los valores resultantes. En el ámbito de competencias del Estado, la aprobación corresponderá al ministro de Economía y Hacienda mediante orden».
El objetivo de esta orden es, pues, por una parte, desarrollar el medio de comprobación de valor de precios medios en el mercado y, por otra, establecer para cada ejercicio, en función de la evolución del mercado inmobiliario, los precios medios aplicables en los tributos gestionados por esta comunidad autónoma cuya base imponible sea el valor real de los bienes inmuebles. La incorporación de este medio de valoración produce importantes ventajas tanto para la Administración como para el contribuyente. Para este último supone una gran seguridad jurídica, ya que establece un criterio de valoración objetivo, común y homogéneo en todo el territorio, suministra información del valor real a efectos fiscales del bien que vaya a ser objeto de adquisición o transmisión, explica con detalle el sistema de cálculo utilizado y vincula a la Administración tributaria con el valor publicado cuando utiliza este medio de valoración, sin olvidar la ventaja que supone el publicar los precios de las distintas zonas para su conocimiento general. Por su parte, la Administración dispone de un medio de valoración que dota de más agilidad y eficacia la tramitación de los expedientes, circunstancia que también redunda en beneficio del ciudadano.
La Orden de 28 de julio de 2011, por la que se aprueban los precios medios en el mercado de determinados inmuebles rústicos y urbanos situados en la Comunidad Autónoma de Galicia para los ejercicios 2010 y 2011, estableció por primera vez este medio de valoración y fijó los valores para 2010 y 2011. La Orden de 28 de diciembre de 2011 hizo lo mismo para 2012 y la Orden de 27 de diciembre de 2012 lo propio para 2013, actualizada y modificada posteriormente por la Orden de 20 de agosto de 2012. Los valores que contemplaban estas órdenes procedían de estudios de mercado realizados en las fechas anteriores a su promulgación, basados en testimonio elaborados por varias empresas del máximo prestigio en el ámbito de las tasaciones inmobiliarias, y de testimonios procedentes de los datos consignados por los obligados tributarios en sus declaraciones tributarias, para inmuebles de naturaleza urbana y rústica.
Durante el año 2013 se procedió a realizar un nuevo estudio de las mismas características a lo largo de todo el ejercicio con la finalidad de verificar la evolución de los precios de mercado hasta las fechas más recientes. Como consecuencia de este seguimiento, la Orden de 26 de agosto de 2013 modificó la inicial de este ejercicio, incorporando dos modificaciones sistémicas a los cálculos de los precios medios en el mercado de inmuebles, de forma que se corregían a la baja de nuevo mediante, por una parte, un nuevo ajuste del coeficiente de mercado que pondera gastos y beneficios de promoción y, por otra, se establecía un coeficiente de obsolescencia que se aplicaba al valor del suelo sobre los inmuebles ya construidos.
La introducción de pequeñas modificaciones metodológicas periódicas sobre los algoritmos de cálculo de los valores resulta justificada cuando el propio mercado registra distorsiones que, sin ser caprichosas o aleatorias, obedecen a causas concretas que una vez estudiadas permiten cuantificar sus efectos. Siempre resulta preferible considerar una metodología dinámica que presenta una mayor agilidad y eficacia en el seguimiento del mercado que una más estática que por su rigidez no es capaz de reconducir los valores a la realidad de un mercado por naturaleza cambiante. Estas nuevas correcciones realizadas a mitad del plazo previsto de vigencia de los precios medios han permitido absorber sin mayor problema las bajadas de precios registradas en el segundo semestre del año en curso, que, para el caso de Galicia, vuelven a resultar leves aunque constantes.
Los estudios de mercado más recientes de que dispone la Consellería de Hacienda, que corresponden a los diez primeros meses de 2013, ponen de manifiesto de nuevo que las medidas prudentes adoptadas en el verano de 2013 han resultado eficaces en el mantenimiento de los precios medios tabulados dentro de los límites aceptables de un mercado que permanece en evolución decreciente, si bien comienza a dar muestras de estabilización en determinadas zonas. Es por ello que en la propuesta de precios medios en el mercado para 2014 se consolidan las modificaciones introducidas por la mencionada Orden de 26 de agosto de 2013, a lo que se suman bajadas que en términos generales se pueden cuantificar en el 2 %.
En cuanto a los bienes rústicos, menos sensibles a los altibajos de un mercado inmobiliario sacudido por una crisis de sobreoferta de viviendas terminadas y en construcción, parecen haber encajado también un leve pero evidente efecto de rebote a la baja sobre sus valores, que, pese a ser tradicionalmente más estables como bienes de inversión o de explotación que los correspondientes bienes urbanos, han acusado este efecto genérico de traslado al suelo de las bajadas del valor de transmisión de los inmuebles terminados. Es por ello por lo que se establece una bajada del valor básico rústico (recogido en el anexo II) de un 10 % sobre los valores correspondientes del ejercicio anterior.
De forma paralela, se redefine el concepto de terrenos «no protegidos», entendiéndose por tales los que resulten urbanizables y que no tengan fijados todavía los parámetros de edificabilidad para un cálculo más pormenorizado según la correspondiente normativa urbanística, los que estén urbanizados, edificados de facto o en proceso de estarlo, los «suelos rústicos aptos para urbanizar», los destinados a explotaciones no agropecuarias o energético-industriales, y en general los que reúnan expectativas de recalificación dada su proximidad a las áreas y cascos urbanos o a las zonas turísticas de la costa y que no estén especialmente protegidos frente a la edificación por el planeamiento urbanístico. El resto de suelos rústicos comunes o protegidos se valorarán conforme a su destino agrológico o pecuario según la tabla de cultivos correspondiente del anexo V.
En lo referente a la metodología técnica empleada por la Consellería de Hacienda para la elaboración de esta orden, se mantiene la ya utilizada en las ocasiones anteriores por considerarse un método técnico de amplia aceptación.
De conformidad con la competencia atribuida por el artículo 7 del Decreto legislativo 1/1999, de 7 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de régimen financiero y presupuestario de Galicia, y el artículo 27.Uno del texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos por el Estado, aprobado por el decreto Legislativo 1/2011, de 28 de julio,
DISPONGO:
Esta orden tiene por objeto desarrollar el medio de comprobación de valor de precios medios en el mercado a que se refieren los artículos 57.1.c) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria y 27.Uno del texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos por el Estado, aprobado por el Decreto legislativo 1/2011, de 28 de julio, así como aprobar los precios medios en el mercado aplicables en el ejercicio 2014.
En el ámbito de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, y sobre sucesiones y donaciones, esta orden se aplicará a los bienes inmuebles de naturaleza rústica y urbana situados en el territorio de la Comunidad Autónoma de Galicia, con excepción de los siguientes:
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Bienes de naturaleza urbana excluidos del ámbito de esta orden:
– Suelos urbanos o urbanizables sin edificar cuando las condiciones urbanísticas relativas a aprovechamientos y cesiones estén ya establecidas en los correspondientes planeamientos urbanísticos.
– Edificios enteros.
– Inmuebles que puedan ser demolidos para crear un solar.
– Edificios en...
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