DECRETO 23/2021, de 4 de febrero, por el que se crean y se regulan los registros de Intermediarios de Crédito Inmobiliario y de Prestamistas Inmobiliarios de la Comunidad Autónoma de Galicia.

Sección1 - Disposiciones Generales
EmisorConsellería de Hacienda y Administración Pública
Rango de LeyDecreto

I

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, tiene por objeto, según lo dispuesto en su artículo 1, establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudoras, fiadoras o garantes de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir. Conforme a lo previsto en su disposición final decimocuarta, mediante dicha ley se incorpora parcialmente al ordenamiento jurídico español la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) nº 1093/2010. Además de dicha transposición parcial, la ley introduce otras previsiones con la finalidad de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y la comprensión, así como el justo equilibrio entre las partes, respecto de los contratos incluidos en su ámbito de aplicación, los cuales, conforme a su artículo 2.1, son los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto la concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial o la concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que, respecto de estos últimos préstamos, el prestatario, fiador o garante sea un consumidor. El mismo precepto legal añade la precisión de que se entenderá que la actividad de concesión de préstamos hipotecarios se desarrolla con carácter profesional cuando el prestamista, sea persona física o jurídica, intervenga en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional o, aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora. Quedan excluidos, no obstante, los supuestos previstos en el artículo 2.4 de dicha ley.

La ley, como destaca su exposición de motivos, extiende así el régimen jurídico previsto en ella a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidoras.

En relación con su contenido, tras unas disposiciones generales, la ley establece normas de protección del prestatario, el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios y el correspondiente régimen sancionador.

Por lo que se refiere, en particular, al régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios, el capítulo III de la ley contempla, en sus secciones 2ª, 3ª y 4ª, los requisitos de acceso a la actividad y el régimen de supervisión, si bien, conforme al artículo 26.2 de la ley, las previsiones contenidas en dichas secciones no se aplicarán a las entidades de crédito, a las sucursales en España de entidades de crédito extranjeras o que operen en régimen de libre prestación de servicios, a los establecimientos financieros de crédito ni a las entidades de pago o de dinero electrónico híbridas a que se refiere el artículo 11 de la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial.

Establecido lo anterior, respecto de los intermediarios de crédito inmobiliario, los artículos 27 y 28 de la ley prevén que, para poder desarrollar, total o parcialmente, de forma válida las actividades de intermediación crediticia del artículo 4.5 de la ley o para prestar servicios de asesoramiento, aquellos deberán estar inscritos en el registro del Banco de España o del órgano competente de la Comunidad Autónoma, atendiendo al ámbito geográfico de su actuación. En los artículos siguientes la ley recoge previsiones relativas a los requisitos y el procedimiento para el reconocimiento y la inscripción, la información y la publicidad del registro, la revocación del reconocimiento y la cancelación de la inscripción y el régimen de supervisión de los intermediarios de crédito inmobiliario.

En relación con los representantes designados, el artículo 39 de la ley recoge la obligación de los intermediarios de crédito inmobiliario de comunicar al registro en el que estén inscritos sus representantes designados y sus establecimientos, con la finalidad de que sean inscritos en dicho registro, y el artículo 41 somete a los representantes designados al mismo régimen de supervisión que el previsto para los intermediarios de crédito inmobiliario.

Por último, por lo que se refiere a los prestamistas inmobiliarios, conforme al artículo 42 de la ley, la actividad de concesión o gestión de los préstamos determinados en su artículo 2.1 con carácter profesional solo podrán realizarla aquellos prestamistas inmobiliarios debidamente inscritos en el registro correspondiente. De acuerdo con los números 3 y 5 del mismo precepto, el reconocimiento y el registro de los Prestamistas Inmobiliarios que operen o vayan a operar exclusivamente dentro del ámbito territorial de una comunidad autónoma corresponderá a la autoridad competente designada en cada comunidad autónoma, la cual será también competente para la revocación del reconocimiento concedido. Finalmente, el artículo 42.1 de la ley remite a un desarrollo reglamentario el establecimiento de los requisitos que deben cumplir los prestamistas inmobiliarios para dicho registro.

Conforme a la disposición final decimotercera de la ley, esta se dicta al amparo de lo establecido en el artículo 149.1. 6ª, 8ª, 11ª y 13ª de la Constitución española, que atribuye al Estado la competencia exclusiva sobre legislación mercantil, procesal, hipotecaria, ordenación de los registros e instrumentos públicos, bases de la ordenación de crédito, banca y seguro, y bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, respectivamente.

Mediante el Real decreto 309/2019, de 26 de abril, se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera. En lo que aquí interesa, en el artículo 5 de dicho real decreto se regulan los requisitos para la inscripción en el Registro de los Prestamistas de Crédito Inmobiliario, y en las disposiciones adicionales primera y segunda se contemplan previsiones sobre el seguro de responsabilidad civil o aval bancario de los intermediarios de crédito y sobre la cooperación del Banco de España con otras autoridades supervisoras competentes de las comunidades autónomas, respectivamente. Junto a eso, la disposición transitoria primera del real decreto prevé expresamente el mantenimiento de la vigencia de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, en todo lo que no sea contraria a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, y al real decreto citado. Dicha orden, además, fue objeto de modificación por la Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, entre otros extremos, en lo que se refiere a los requisitos mínimos de conocimientos y competencia exigibles al personal al servicio del prestamista, intermediario de crédito inmobiliario o representante designado.

El real decreto y las órdenes ministeriales citadas se dictaron al amparo de lo establecido en el artículo 149.1.6ª, 11ª y 13ª de la Constitución española, que atribuye al Estado competencia exclusiva sobre legislación mercantil y legislación procesal, así como sobre bases de la ordenación de crédito, banca y seguro y bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, respectivamente.

En este contexto normativo, y al amparo de la competencia autonómica de desarrollo normativo y ejecución en materia de ordenación de crédito, el presente decreto procede a la creación y a la regulación del Registro de Intermediarios de Crédito Inmobiliario y del Registro de Prestamistas Inmobiliarios de la Comunidad Autónoma de Galicia.

II

El decreto se estructura en cinco capítulos, dos disposiciones adicionales, una disposición transitoria, una disposición derogatoria, dos disposiciones finales y once anexos.

En el capítulo I, relativo a las disposiciones generales, se describe el objeto del decreto, se crean los registros autonómicos, se atribuye su gestión a la dirección general competente en materia de ordenación de crédito, y se contempla una remisión al cuadro de definiciones del artículo 4 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

En el capítulo II se recogen las reglas generales sobre el Registro de Intermediarios de Crédito Inmobiliario y se regula el procedimiento de reconocimiento y de inscripción, así como la modificación de datos. Lo mismo se hace en el capítulo III en relación con el Registro de Prestamistas Inmobiliarios, respetando en ambos casos las normas de obligado cumplimiento contenidas en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, y en el Real decreto 309/2019, de 26 de abril. Además, en el capítulo II se incluye una sección específica relativa a los...

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